La vivienda no debe ser una mercancía, es un derecho que el Estado debe garantizar como condición de posibilidad de una ciudad habitable, inclusiva, equitativa, democrática y sostenible. Cuando el Estado renuncia a esa función, no libera fuerzas productivas: produce exclusión.

Por Jaime Sorin*

(para La Tecl@ Eñe)

El mercado no da techo

El gobierno ultraderechista de Javier Milei tiene una premisa básica: la relación entre personas y bienes se desarrollará exclusivamente a través del mercado. Si podés pagarlo, es tuyo. Si no podés, el mercado – tarde o temprano – ya encontrará la manera de darte un lugar. El problema es que ese «lugar» no se llama vivienda adecuada: se llama hacinamiento, se llama villa, se llama desalojo, se llama deuda.

El Estado dentro del mercado

Como lo señaló Pierre Bourdieu en «Sobre el Estado» – curso dictado en el Collège de France entre 1989 y 1992 – el mercado de la vivienda no es un espacio libre y neutral sino un campo atravesado por el poder del Estado, las asimetrías institucionales y las desigualdades de todo tipo que reproducen la estructura social. Es decir, el Estado no es un agente externo que interviene desde afuera, sino parte constitutiva del propio mercado.

De bien de uso a activo financiero

Lo que debería ser un bien de uso se ha trastocado en un bien de cambio, en un activo financiero convertido en un eje de las desigualdades sociales y en una de las mayores manifestaciones de injusticia urbana. La casa, la vivienda, ha dejado de ser un producto cultural, un modo de entender la vida cotidiana, para constituirse en un objeto clave para la acumulación de capital, transformando en una situación de penuria el acceso a una vivienda asequible para las clases medias y los sectores populares.

Ante la gravedad que ha alcanzado esta situación, cabe recordar que 3.400 millones de personas en el mundo carecen de acceso a una vivienda adecuada – incluyendo más de 1.100 millones que sobreviven en asentamientos informales -. ONU-Hábitat, en el reciente Foro Urbano Mundial XIII (Bakú, 2026), señala en su declaración final: «Estamos en un momento decisivo para el futuro de la vivienda. Ya no podemos permitirnos el lujo de la inacción», advirtiendo que los sistemas habitacionales de todo el planeta están bajo una presión creciente producto de la desigualdad y la especulación inmobiliaria.

Argentina: más de la mitad sin vivienda adecuada

En Argentina, el diagnóstico no es menos grave. Estimaciones conservadoras sitúan en al menos el 25% la proporción de población sin acceso a una vivienda adecuada; metodologías más comprehensivas – que incorporan hacinamiento, precariedad constructiva, déficit de servicios, tenencia insegura y creciente inquilinización – elevan esa cifra al 55%. Más de la mitad de la población habita en condiciones que el derecho internacional calificaría como inadecuadas.

Frente a esta realidad, el contraste con la inacción del gobierno de Javier Milei no puede ser más elocuente: en lugar de fortalecer la capacidad estatal en materia habitacional, la desmanteló sistemáticamente.

El desmantelamiento institucional

La primera señal fue la disolución del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, el principal instrumento de planificación estatal en materia de organización del territorio y producción de vivienda. Su eliminación no fue un simple trámite administrativo: implicó deshacer años de acumulación de capacidades técnicas, de coordinación interjurisdiccional y de ejecución de obras. El Decreto 70/2023 y la posterior Ley Bases completaron ese movimiento, retirando al Estado de su función de garante del hábitat digno y entregando ese espacio a las dinámicas del mercado inmobiliario y financiero. Un mercado que, conviene recordarlo, no vende viviendas: vende financiación para acceder a ellas, con las condiciones que eso implica para quienes no tienen capacidad de endeudamiento.

El desguace del ReNaBaP y el FISU

El segundo golpe recayó sobre la Ley 27.453 de Regularización Dominial para la Integración Socio-Urbana, sancionada en 2018 con amplio respaldo parlamentario y social. Esa ley había dado origen al Registro Nacional de Barrios Populares (ReNaBaP) y al Fondo de Integración Socio-Urbana (FISU), instrumentos que articulaban relevamiento, regularización dominial e infraestructura en más de 6.400 barrios populares, alcanzando a cerca de 1.237.795 familias.

La secuencia de su desguace fue metódica: reducción de la asignación presupuestaria al 0,3% del impuesto PAIS y luego al 0%, provocando la paralización inmediata de más de 700 obras en ejecución; cierre de la Subsecretaría en febrero de 2025 con no renovación de su planta técnica; y disolución formal del FISU mediante el Decreto 312/2025 en mayo de ese año. El intento final de derogar los artículos que impedían los desalojos forzosos fue frenado en el Senado gracias a la movilización de sectores de la Iglesia Católica y los movimientos sociales. Que el FISU hubiera sido auditado sin observaciones por la SIGEN, por universidades nacionales y por el Banco Interamericano de Desarrollo hace insostenible cualquier argumento de irregularidades como justificación del cierre.

El mercado de alquileres como laboratorio de la desprotección

El tercer capítulo es la derogación de la Ley de Alquileres N° 27.551, que eliminó los marcos regulatorios mínimos en un mercado estructuralmente asimétrico. Los resultados son mensurables: desde diciembre de 2023, los alquileres han aumentado al doble de la tasa inflacionaria. El 57% de los inquilinos destina más del 50% de sus ingresos al pago del alquiler; el 30% se endeudó para afrontar esos pagos.

Este no es el resultado de la libertad: es el resultado de la desprotección. La retórica de la libertad de mercado encontró aquí su expresión más concreta: no es un mercado más eficiente, sino uno más cruel. La supresión de la regulación no creó nuevas alternativas para quienes alquilan; consolidó la posición de quienes ya acumulan, en un momento en que crece la población excluida de la propiedad y el alquiler aparece como única alternativa y fuente también de empobrecimiento y desigualdad.

La inquilinización en números

Para mostrar la gravedad de la situación, algunos datos ilustran la creciente inquilinización. A nivel nacional: en 1947 había 63% de inquilinos; en 1960 ese porcentaje había caído al 43%; en 2010 se revierte la tendencia y escala al 16,1%; en 2022 los hogares inquilinos alcanzan el 21%. En la Ciudad de Buenos Aires el proceso es aún más marcado: en 1947 había 80% de inquilinos; en 1955, tras las políticas peronistas de acceso a la propiedad, había 70% de propietarios; en 1991 solo el 21% alquilaba; en 2010 ese número ascendió a casi el 30%; y en 2025 el porcentaje de hogares inquilinos porteños alcanzó el 40%.

En CABA, la proporción de propietarios de su vivienda cayó a niveles cercanos a los de 1943, antes del primer peronismo, pese a que desde 2004 se registra un récord de construcción de vivienda privada: entre 25 y 30 millones de metros cuadrados. En otras palabras, se construye más que nunca, pero la propiedad se concentra cada vez en menos manos.

Política disfrazada de técnica

Lo que resulta más relevante señalar es que el conjunto de estas medidas no responde a una evaluación técnica sobre la eficiencia o la eficacia de los instrumentos desmantelados. Responde a una decisión política: la de sustituir la garantía de derechos por la lógica del mercado como principio ordenador del acceso al hábitat. Las consecuencias sobre el territorio son concretas y documentables: obras paralizadas, comunidades sin regularización dominial, inquilinos al límite de su capacidad de pago, y un Estado que solo puede mostrar como política de vivienda los 800 desalojos realizados en CABA en menos de dos años, con el consecuente incremento exponencial del sinhogarismo.

Otra política es posible

Frente a este panorama, un próximo gobierno popular y democrático debería enfrentar las carencias en materia de vivienda con medidas reparatorias del aparato estatal y las necesidades de los sectores afectados por las políticas de la ultraderecha:

– Restituir una estructura ministerial, con autonomía presupuestaria específica para el hábitat, la vivienda, la integración socio-urbana y la planificación territorial, con capacidad de coordinación interjurisdiccional y articulación con municipios.

– Restablecer un marco regulatorio para el mercado de alquileres que garantice contratos plurianuales, ajustes transparentes y mecanismos de resolución de conflictos accesibles, reconociendo la asimetría estructural entre propietarios e inquilinos.

– Incorporar a la producción del hábitat y el planeamiento territorial criterios de función social de la propiedad, en línea con legislaciones comparadas de América Latina.

– Desarrollar instrumentos de suelo urbano – bancos de tierras, plusvalías, cesiones obligatorias – que permitan ampliar la oferta de tierra urbanizada para sectores populares.

– Promover programas de producción social del hábitat cona asistencia técnica, reconociendo que la mayoría de las viviendas en barrios populares son producidas por sus propios habitantes.

La vivienda es un derecho, no una mercancía

Hay algo más que conviene decir nuevamente con claridad: la vivienda no debe ser una mercancía, es un derecho que el Estado debe garantizar como condición de posibilidad de una ciudad habitable, inclusiva, equitativa, democrática y sostenible. Cuando el Estado renuncia a esa función, no libera fuerzas productivas: produce exclusión.

Jueves, 25 de junio de 2026.

*Arquitecto. Profesor e investigador de la UBA y la UNDAV.

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