Amor al arte – Por Rafael Bielsa
1 noviembre, 2026
La oferta de departamentos en alquiler que hoy celebran el gobierno y el mercado inmobiliario no es nueva: volvió del alquiler temporario y de los departamentos que sus dueños tenían retenidos. Regular el mercado privado es indispensable, pero no resuelve la situación de quienes ni siquiera pueden entrar en él. Para ellos hace falta que el Estado vuelva a construir, esta vez para alquilar, viviendas que queden siempre en el alquiler social y no pasen nunca al mercado.
Por Jaime Sorin*
(para La Tecl@ Eñe)
La trampa de la oferta
En «Argentina inquilinizada«, publicada en agosto en esta misma revista, sostuve que el Decreto 70/2023 no retiró al Estado del mercado del alquiler: lo cambió de vereda y lo puso del lado de quien tiene la llave. Allí recogí también el dato que el gobierno muestra como un trofeo, el fuerte aumento de la oferta de departamentos en la Ciudad desde la derogación de la Ley 27.551, y advertí que más oferta no significaba justicia ni alivio, porque los alquileres siguieron corriendo muy por delante de los salarios. Quedó pendiente una pregunta que hoy resulta decisiva. ¿De dónde salió esa oferta?
La pregunta no es ociosa. Cada vez que alguien plantea volver a regular el alquiler aparece el mismo fantasma, y no solo entre los defensores del mercado; también entre quienes reclaman la intervención del Estado en cualquier otro terreno. Si se regula, dicen, los propietarios retiran sus departamentos, como habría pasado con la ley de 2020. Si esa lectura se instala como sentido común, vamos a llegar derrotados a la próxima discusión sobre alquileres.
De dónde salió la oferta
El Centro de Economía Política Argentina (CEPA) publicó en mayo un informe que ayuda a responder. Entre los factores que explican el aumento de la oferta señala dos que conviene mirar de cerca: los departamentos que sus dueños tenían retenidos a la espera de que cambiaran las reglas, y la apreciación cambiaria, que al encarecer el país para el turista volvió menos atractivo el alquiler temporario y empujó esas unidades hacia el alquiler permanente. En ninguno de los dos casos hablamos de viviendas nuevas. Son departamentos que ya existían y que se movieron al compás de las expectativas y del dólar. Mientras rigió la ley, muchos de ellos habían migrado al alquiler temporario y turístico, que la norma no alcanzaba, y con la brecha cambiaria de 2022 y 2023 cobrarle en dólares a un turista rendía mucho más que alquilarle en pesos a una familia.
Un estudio publicado en 2022 en Quid 16, la revista de estudios urbanos de la UBA, agrega un dato que desarma buena parte del relato. Los avisos de alquiler empezaron a caer en agosto y septiembre de 2019, después de la devaluación que siguió a las PASO, casi un año antes de que se sancionara la ley. Y en el tercer trimestre de 2020, con la ley recién puesta en marcha, los avisos nuevos volvieron a crecer; durante todo su primer año de aplicación la cantidad se mantuvo en niveles parecidos a los de 2018. A la ley se le cargó una retracción que había empezado antes que ella.
Cuando el tipo de cambio se unificó y la demanda turística cayó, esas unidades regresaron al alquiler tradicional. La ley no hizo desaparecer viviendas, y el decreto tampoco las creó. Hubo un desplazamiento entre un mercado con reglas y otro sin ellas, al ritmo que marcaba el dólar. La ecuación actual se sostiene mientras la macroeconomía se quede quieta. Basta con que la brecha vuelva a abrirse para que esas mismas viviendas se vayan otra vez. Y como el decreto permite pactar el alquiler en dólares, el peligro no es solo que la oferta se retire: también puede quedarse y dolarizar todo el mercado.
La Ciudad, mientras tanto, no dejó de construir. Según la Fundación Tejido Urbano, entre 2019 y 2023 se permisaron unos 12 millones de metros cuadrados, y el pico, más de cuatro millones, se dio en 2021, en plena vigencia de la ley. La construcción siguió al dólar, no a la regulación del alquiler. Y buena parte de esos metros no llegó a quien necesitaba un techo: en febrero de 2023 había en la Ciudad 228.000 viviendas vacías, un 45% más que cinco años antes. Son departamentos que funcionan como cajas de seguridad, comprados para guardar valor y no para ser habitados.
El informe del CEPA menciona un tercer factor, la mejora de la rentabilidad, y es el que deja ver quién ganó con el cambio. Según Reporte Inmobiliario, lo que rinde un departamento en alquiler, en términos brutos, pasó del 3,48% anual en octubre de 2023 al 6,22% en junio de 2026, casi un 80% más en menos de tres años. Dicho de otro modo, el tiempo que necesita un propietario para recuperar con el alquiler lo que pagó por el departamento bajó de casi 29 años a unos 16. La propia federación de inmobiliarias da cifras parecidas, entre el 6 y el 7% para un tres ambientes. En ese mismo lapso el salario formal privado ni siquiera volvió al nivel de noviembre de 2023. El propietario mejoró su renta y el inquilino pagó la diferencia. Es el traslado del riesgo, ahora con números.
¿Y qué pasó del lado de los que pagan? La Encuesta Inquilina 2025, realizada en el AMBA por el CELS, la ACIJ y equipos del CONICET y de la UBA, muestra que en apenas un año los hogares que destinan más de la mitad de sus ingresos al alquiler pasaron del 38% al 57%. Entre los jubilados que alquilan, casi tres de cada cuatro ya pagan de alquiler más de la mitad de lo que cobran. La encuesta nacional que Inquilinos Agrupados y la Federación de Inquilinos Nacional hicieron en septiembre completa el cuadro: siete de cada diez hogares que respondieron están endeudados, la mitad de ellos se endeudó para comprar comida y uno de cada cinco tuvo que mudarse en los últimos meses porque ya no podía pagar. Eso tiene nombres concretos: deuda, mudanza forzada, un plato menos en la mesa.
El problema, además, no es solo porteño. Otro informe de Inquilinos Agrupados, elaborado con datos del INDEC, muestra que entre noviembre de 2023 y agosto de 2026 el alquiler subió en términos reales entre un 93% en el Gran Buenos Aires y un 131% en el Noreste. Y la brecha con la inflación, paradójicamente, se ensanchó cuando la inflación bajó: en 2025, con un índice general del 32,9%, el alquiler llegó a aumentar un 120% en la Patagonia.
Lo que enseñan otros países
Europa atravesó esta discusión antes que nosotros. Allí donde la oferta de alquiler tradicional se achicó, en Berlín o en varias ciudades españolas, la explicación fue la misma que acá: los departamentos se pasaron al alquiler amueblado o de temporada, que las leyes dejaban afuera. Y los gobiernos respondieron extendiendo las reglas a esos segmentos.
España lo muestra con crudeza. El desalojo de Maricarmen Abascal, una jubilada madrileña de 87 años que murió antes de poder volver a su casa, desató una ola de protestas. Cuando la oposición rechazó en el Congreso los decretos del gobierno sobre alquileres, los sindicatos de inquilinos convocaron movilizaciones en cerca de cincuenta ciudades bajo la consigna de una huelga general por la vivienda. Pocos días después, con las elecciones ya adelantadas, el gobierno volvió a dictar los decretos y les sumó límites al alquiler de temporada.
Tampoco hace falta cruzar el océano. En la Ciudad de México, una reforma de 2024 limitó los aumentos anuales a la inflación del año anterior y creó un registro de contratos, y a comienzos de este año la Suprema Corte avaló ese tope. La misma ciudad obliga a anfitriones y plataformas a inscribirse en un padrón, exige un número visible en cada anuncio y no permite destinar una vivienda al turismo más de la mitad del año. En octubre, además, la jefa de gobierno, Clara Brugada, envió al Congreso local un proyecto que ratifica el tope por inflación y crea una Defensoría Inquilinaria.
En Colombia rige desde 2003 una ley de arrendamiento según la cual el alquiler mensual no puede superar el 1% del valor comercial de la vivienda, ni el aumento anual la inflación del año anterior. Y Brasil prohíbe desde 1991 fijar alquileres en moneda extranjera y, desde 2001, ajustarlos con una frecuencia menor a un año. Justamente las dos cosas que el Decreto 70/2023 habilitó entre nosotros.
Una tradición olvidada
La sociedad de propietarios que se construyó a mediados del siglo XX no fue obra espontánea del mercado. Fue el resultado de la intervención estatal a través del crédito, de la propiedad horizontal y del control del alquiler, y de esos tres pilares el último es el que más se olvida. Con Perón, el control del alquiler se volvió política de Estado. La Ley 13.581 de 1949 prorrogó los contratos y congeló los precios en el mismo momento en que la ley de propiedad horizontal de 1948 y el crédito del Banco Hipotecario permitían que muchos inquilinos se convirtieran en propietarios, y la Constitución de 1949 incluyó la vivienda entre los derechos del trabajador. Para Perón, proteger al que alquilaba y abrirle la puerta de la casa propia eran dos caras de una misma política. Ese régimen duró hasta que la dictadura lo liquidó en 1976.
Por eso inquieta que el temor a regular circule hoy como si fuera un dato de la realidad, incluso entre quienes conocen esa historia. Para buena parte del peronismo, y me incluyo, la vivienda sigue siendo un valor de uso antes que un valor de cambio, un derecho antes que un activo, y eso exige ponerle reglas al alquiler. Ese temor puede tener lugar en un seminario académico. No en el programa de un gobierno nacional y popular, que no puede dejar en manos de los propietarios la decisión de quién accede a un techo y en qué condiciones.
Cerrar las salidas
A mediados de octubre, la oposición convocó a una sesión en Diputados para rechazar el DNU 70/2023. Si el decreto caía, podía volver a regir la Ley 27.551. La sesión no consiguió quórum y el decreto sigue vigente. Una semana después, la misma Cámara sí reunió los votos para aprobar el proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. Diputados le sacó los capítulos que modificaban la Ley de Tierras y el FISU, pero mantuvo el llamado desalojo exprés. Ese capítulo lleva los desalojos a un juicio sumarísimo y permite que el dueño reclame la vivienda antes de la sentencia con una caución juratoria, es decir, sin otra garantía que su palabra. Para regular el alquiler no hubo quórum. Para desalojar más rápido, sí.
Que la sesión se haya caído no cierra la discusión. Según la Encuesta Inquilina 2025, la mitad de los hogares inquilinos considera necesario que haya normas para el alquiler, y el tema va a volver al Congreso. Cuando vuelva, no debería hacerlo con los mismos huecos que tenía en 2020.
Se repite también que la Ley 27.551 estuvo mal diseñada. Su problema fue otro, el alcance. Fijó reglas razonables para el contrato habitacional (tres años de plazo, actualización anual, inscripción obligatoria) pero dejó abierta la puerta del alquiler temporario y turístico. Allí donde llegó, dio estabilidad. Según la Encuesta Inquilina 2025, el 42% de los contratos firmados durante su vigencia tenía un plazo de tres años; entre los posteriores a la derogación, apenas el 9%. Hoy casi la mitad se actualiza cada tres meses. Con la ley, los contratos duraban más y se ajustaban menos; sin ella, el inquilino vive en una renegociación permanente.
Hay que regular mejor, no dejar de hacerlo. A las herramientas que propuse en la nota anterior, desde el plazo mínimo y el índice oficial hasta la captura de plusvalías, hay que sumarles un criterio sin el cual cualquiera de ellas puede volver a fallar: que las reglas lleguen a todo el mercado.
– Que ninguna vivienda alquilada para habitar quede afuera por figurar como temporaria o por alquilarse amueblada.
– Que el alquiler turístico tenga la inscripción y la fiscalización que todavía no tiene.
– Que haya incentivos para formalizar los acuerdos, porque una parte importante se pacta de palabra, entre conocidos o sin nada escrito, y queda fuera de cualquier protección, como vienen mostrando desde hace años las encuestas a inquilinos.
– Que ningún desalojo avance sin mediación previa y sin una alternativa habitacional real.
Regular el mercado privado es indispensable, pero no resuelve la situación de quienes ni siquiera pueden entrar en él. Para ellos hace falta que el Estado vuelva a construir, esta vez para alquilar: viviendas que queden siempre en el alquiler social y no pasen nunca al mercado. La Ciudad de México anunció para el año próximo dos mil unidades de ese tipo destinadas a jóvenes. Pero un parque así tarda años en formarse, y mientras tanto la enorme mayoría de los inquilinos va a seguir alquilando a particulares. Construir no reemplaza a regular; las dos cosas tienen que ir juntas.
Todo esto depende de una decisión política. Si el Estado neoliberal pudo intervenir para favorecer a los de arriba y a la economía financiera y rentista, un Estado nacional y popular deberá hacerlo a favor de quienes viven de su trabajo y no de la renta. En el alquiler, eso empieza por cerrar los resquicios que dejó la ley de 2020.
La oferta que hoy celebran el gobierno y el mercado inmobiliario no es nueva. Volvió del alquiler temporario y de los departamentos que sus dueños tenían retenidos. Y, si nadie cierra las salidas, con una próxima devaluación volverá a irse, o se quedará cobrando en dólares.
2 de noviembre de 2026.
*Arquitecto. Profesor e investigador de la UBA y la UNDAV.
Seguí acompañándonos: Sumate a la campaña «Colaborá con La Tecl@ Eñe».
La Tecl@ Eñe viene sosteniendo, desde su creación en 2001, la idea de hacer periodismo de calidad entendiendo la información y la comunicación como un derecho público, y por ello todas las notas de la revista se encuentran abiertas, siempre accesibles para quien quiera leerlas. Sabemos que son tiempos muy difíciles, pero para poder seguir sosteniendo el sitio y crecer les pedimos, a quienes puedan, que contribuyan con La Tecl@ Eñe. Pueden colaborar con $5.000, $10.000 ó $15.000. Si estos montos no se adecuan a sus posibilidades, consideren el aporte que puedan realizar.
Tu aporte es importante para seguir adelante.
Muchas gracias.
Alias de CBU: Lateclaenerevista
