Enrique Mario Martínez afirma en esta nota que el problema de la vivienda de alquiler es parte importante de un problema más global que merece una discusión amplia, casi existencial: El derecho de propiedad es inalienable, pero ¿otorga además un derecho complementario, que es perjudicar la vida a uno o a varios semejantes?

Por Enrique M. Martínez*

(para La Tecl@ Eñe)

El traumático escenario de una ley de alquileres aprobada por unanimidad, que luego de un año de pésima aplicación, parte del propio gobierno que la impulsó anuncia intempestivamente su fracaso, marca  los límites a que ha llegado este capitalismo salvaje y excluyente.

Límites que no solo no se sabe superar, sino que ni siquiera se admite que existen.

La cultura del conflicto entre actores sociales sigue siendo casi una fotografía de la revolución industrial del siglo 19 y buena parte del 20, en que el dueño de los medios de producción era la causa real y excluyente de la explotación y se debía pelear para arrancarle parte de la plusvalía.

El escenario habitual imaginado es que hay una parte fuerte y otra débil que es abusada, que se debe defender, con la posible cooperación de otros sectores sociales o del Estado.

La evolución del capitalismo pasó por arriba de tantas cosas, que también superó este imaginario. Ni qué decir cuando pensamos las cosas en un país dependiente y periférico.

El caso del mercado de viviendas de alquiler escapa a esa caracterización simplista de confrontación del fuerte con el débil.

De un lado – los inquilinos – hay una casi total mayoría de “débiles”, de compatriotas cuyos ingresos no han sido ni son suficientes para contar con una vivienda propia adecuada.

Del otro lado, hay propietarios de muy variado poder económico.

Hay quienes forman parte de la cadena de valor completa; habilitan suelo urbano, construyen o financian construcciones, disponen de inmobiliarias y finalmente alquilan, con un esquema de negocios que reside en tomar beneficios de la escasez relativa de tierra urbana.

Hay otros, a su vez, que han crecido en esta sociedad donde la especulación en tierra y propiedades viene desde la colonia y a los cuales ningún Gobierno ha ofrecido jamás una manera sustentable de preservar sus modestos ahorros para sus tiempos muy mayores y para sus descendientes. Por lo tanto, tratan de sumarse a la corriente, obteniendo esa seguridad deseada – o la esperanza de esa seguridad – a expensas de otras personas que están en condición más necesitada que ellas. Como condición de esa solución, deben inexorablemente adaptar su subjetividad y reconcentrarse en su interés personal, por encima del eventual padecer del inquilino.

Podría complicarse más el análisis, pero queda claro que no es un mercado de oferta y demanda simple. Hay millones de inquilinos que pueden tener problemas serios- hoy eso se verifica ampliamente – y hay muchos miles de propietarios modestos, que en la práctica son convertidos por el sistema en escudo de intereses muy poderosos, que consideran legítimo vivir de la renta de un bien esencial escaso, con la conformidad del marco legal y cultural vigente.

A nivel gubernamental nunca se encontró soluciones estructurales. Los congelamientos periódicos de los valores de los alquileres han sido meros paliativos transitorios. Los planes de vivienda oficial no han evitado que la cantidad de inquilinos aumente sin cesar.

La vivienda como refugio de valor de quien tiene mucho y de quien tiene un poco, sigue siendo una obviedad en la Argentina.

Conviene agregar que ese concepto se amplía a los inmuebles comerciales o industriales y a la tierra agrícola, con una enorme fracción del valor agregado en la producción de bienes que se desvía, para aumentar el patrimonio de quienes aprovechan la escasez de espacios disponibles.

El problema de la vivienda de alquiler, en consecuencia, es una parte importante de un problema más global y que merece discusión existencial: el derecho de propiedad es inalienable, pero ¿otorga además un derecho complementario, que es joderle la vida a uno o a varios semejantes?

¿Es inevitable que esta controversia exista?

¿Propietarios – con todo su derecho a poseer – vs. Arrendatarios?

El capitalismo de mercado dice que sí, que cada uno se arregle.

Un gobierno con vocación popular debe imaginar espacios nuevos que no lleven a encrucijadas dolorosas, pero bien menores, como discutir si un arrendamiento debe ser por 2 o 3 años o si hay que inscribir un contrato. Es como he dicho varias veces: Estas cosas se parecen a las discusiones del reglamento de funcionamiento de un campo de concentración. No cuestionan la existencia del campo ni del carcelero.

Veamos algunas provocaciones para intentar cambiar la mirada.

EL AHORRO POPULAR

Empecemos por los propietarios que buscan la vivienda como refugio de valor.

¿Qué impide poner a su disposición cédulas hipotecarias en pesos, con un interés modesto pero ajustables por la paridad del dólar, con todas las garantías imaginables de compañías de seguros, bancos, lo que sea?

Documentos transferibles, de alta liquidez, que evitarían tener que estar atentos a un caño roto o la pintura de la fachada donde no se habita.

Es incomprensible, totalmente incomprensible, que esta vía no aparezca como opción para que los hoy pequeños propietarios dejen de ser escudo involuntario de grandes intereses especulativos y el Estado aumente su capacidad de financiar viviendas por ese camino.

LOS INQUILINOS

Es obvio que la solución a largo plazo es posibilitar de verdad el acceso a la vivienda propia. Esto amerita otro documento y no quiero refugiarme en un planteo tan elemental.

En términos inmediatos, el Estado tiene la posibilidad y la obligación de involucrarse en el mercado inmobiliario, con algunas o todas estas variantes:

• . Crear una Corporación para la Vivienda Popular que ofrezca comprar propiedades para vivienda, que serán destinadas luego a venderlas por leasing a actuales inquilinos.  
• . La misma Corporación podría comprar propiedades urbanas en sucesión o cerradas o inhabitables y venderlas como tierra urbana para el Plan Procrear.
• . Establecer la vocación del Estado de alquilar propiedades para vivienda, en base a tablas de valoración pública, que luego puedan ser subalquiladas subsidiando la locación.
• . Establecer modificaciones en el régimen impositivo que graven las propiedades desocupadas durante plazos prolongados.

En la misma línea, agregar toda iniciativa que no cuestione la propiedad ni busque reglamentar la forma en que se da en alquiler una vivienda, sino que achique los espacios que habilitan a abusar del prójimo necesitado de un techo.

Los argentinos – todos y todas – debemos entender que las soluciones de nuestras infinitas grietas sociales no pasan por reglamentar cómo y cuándo el poderoso puede usar sus garrotes. Pasan por crear ámbitos distintos, en que los derechos de los humildes se puedan ejercer en plenitud y esa situación sea la que vaya modificando los escenarios, no solo achicando la posibilidad de daños, sino elevando la cultura ciudadana hacia metas más vivibles para todos.

Repito la consigna básica: Todo propietario o propietaria debe mantener su pleno derecho a ser dueño. Pero ese derecho no debe derivar en otros derechos, que impliquen perjudicar la vida de los demás. Así de simple.

Buenos Aires, 29 de noviembre de 2021.

*Instituto para la Producción Popular.