Por Jaime Sorin*

(para La Tecl@ Eñe)

En diciembre de 2023, el Decreto 70/2023 derogó la Ley 27.551 y devolvió la relación entre propietario e inquilino al derecho común, al Código Civil y Comercial donde rige la autonomía de la voluntad entre partes que no llegan a la mesa de negociación en pie de igualdad.

Pierre Bourdieu explicó, en «Sobre el Estado», que el poder estatal no actúa únicamente prohibiendo o permitiendo: actúa produciendo las reglas del juego, clasificando qué cuenta como un contrato válido y legitimando esa clasificación. El Decreto 70/2023 hizo exactamente eso. No retiró al Estado del mercado del alquiler: redefinió las reglas. Un contrato sin plazo mínimo, sin índice de referencia, pactado en dólares, dejó de ser la excepción para convertirse en la norma – porque el Estado, con su firma, así lo decidió.

El derecho que se volvió excepción: el nuevo mapa inquilino

Desde que el primer gobierno peronista facilitó la conversión de la llave alquilada a la escritura propia, revirtiendo la proporción de inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires de 70% en 1943 a 30% en 1955; este número bajó de manera casi ininterrumpida hasta tocar un piso histórico de 22,2% en 2001 – cincuenta y ocho años de consolidación de la sociedad propietaria. Y ahí, en el piso, se invirtió: 24% en 2003, casi 30% en 2010, 36,8% en el Censo 2022, 36,2% en el informe CEPA de este año. Sin pausa, durante más de veinte años seguidos.

Es decir: la inquilinización no es un fenómeno nuevo, sino la segunda mitad de un ciclo de un siglo. La primera mitad produjo, a fuerza de intervención estatal – congelamiento, crédito, subdivisión horizontal – una sociedad de propietarios. La segunda, con la lógica exactamente inversa – desregulación en lugar de control de precios – la está deshaciendo.

No la inventó la desregulación, aunque la desregulación la haya dejado sin red.

El proceso venía de antes, y venía cubierto por un piso normativo, insuficiente, pero piso al fin. Lo que había hecho la Ley 27.551, sancionada en 2020, fue reconocer con veinte años de atraso, esa tendencia y ponerle algunas reglas mínimas: plazo de tres años, un índice oficial de actualización, un registro de contratos. El Decreto 70/2023 derogó todas con un mismo movimiento. Cayó el plazo mínimo, librado ahora al «acuerdo entre partes». Cayó el Índice para Contratos de Locación. Cayó el Registro de Contratos de Locación de Inmuebles. Cayó el tope al depósito de garantía. Se habilitó, además, lo que antes estaba prohibido: pactar el alquiler en dólares. No se trata de una simplificación administrativa. Se trata de una redistribución de poder: cada una de esas normas era, en los hechos, el único instrumento con el que un inquilino podía discutir, de igual a igual, con quien tiene la llave del inmueble.

Del contrato al juzgado

La desregulación del contrato no fue el único frente que se movió. El 6 de agosto de 2026, el Senado le dio media sanción a un proyecto que sus impulsores bautizaron ley de inviolabilidad de la propiedad privada. El capítulo que interesa acá no toca el contrato: toca lo que pasa una vez que el contrato ya se rompió y el conflicto llegó a un juzgado. El proyecto lleva el juicio de desalojo por falta de pago al trámite sumarísimo, el más breve que prevé el Código Procesal, y reemplaza la caución real que el propietario debía dejar para poder desalojar antes de la sentencia por una simple declaración jurada sin ningún respaldo patrimonial detrás. La contracara de esa celeridad es la prueba. Menos tiempo para litigar no es sólo menos tiempo: es, también, menos garantías.

El riesgo mayor recae, otra vez, sobre quien menos protegido está: el proyecto elimina la prueba testimonial, el único recurso de un inquilino que paga en efectivo y sin recibo – una informalidad que se volvió moneda corriente desde la derogación de la Ley 27.551 en 2023 – para demostrar que pagó.

Si Diputados lo confirma, la secuencia queda cerrada: en 2023 se le sacaron al inquilino las herramientas para discutir el contrato; en 2026 se le acortarían también las herramientas para discutir, en tribunales, que ese contrato se rompió como dice el propietario y no como puede probarlo quien lo habita.

Valor de uso versus valor de cambio

Según CEPA (mayo 2026) la oferta de unidades en alquiler en la Ciudad creció entre 80% y 120% desde la salida de la ley, y los precios reales, descontada la inflación, volvieron en 2026 a niveles similares a los de 2021, después de una fuerte volatilidad a fines de 2023. Sin embargo, esto no es sinónimo de justicia, ni de alivio: es, sobre todo, el resultado de que ahora compite más oferta por captar una demanda que no tiene alternativa habitacional.

En dólares, medidos al tipo de cambio MEP desde la devaluación de diciembre de 2023, los valores subieron 220% para un monoambiente, 225% para dos ambientes y 219% para tres ambientes. En pesos, el alquiler promedio de un monoambiente en la Ciudad ya supera los $704.000 mensuales – $1.358.875 en Puerto Madero, $661.925 en Lugano -, y el peso de ese alquiler sobre los ingresos familiares supera largamente el 30%, que la literatura internacional considera el umbral de asequibilidad. Del otro lado del mostrador, la rentabilidad bruta anual promedio de un departamento en alquiler pasó del 3,48% en octubre de 2023 al 6,22% en junio de 2026 – la más alta en quince años, según el propio relevamiento del sector -: de 3,57% a 6,37% en un monoambiente, de 4,1% a 6,56% en dos ambientes, de 3,51% a 6,41% en tres ambientes. En apenas tres años, se duplicó.

Falta todavía un tercer número en esta cuenta: el del lado del salario. Entre diciembre de 2023 y febrero de 2026, mientras los alquileres subían 423% y la inflación general 209%, el alquiler se encareció 69% en términos reales. En el mismo lapso, el salario formal privado apenas se movió: está 4% por debajo de noviembre de 2023. El del empleado público nacional, en cambio, acumula una caída real del 36,5% desde fines de ese año. No hay categoría de ingreso que le haya seguido el ritmo al alquiler. El 48,5% de los inquilinos destinan la mitad o más de su salario sólo al alquiler (Encuesta Nacional Inquilina, julio 2026) como resultado de una tijera que se sigue abriendo: el alquiler subiendo, el salario, en el mejor de los casos, quieto.

Ahí están los números que hacen falta para entender qué fue exactamente lo que se desreguló: no el mercado en abstracto, sino la distribución del riesgo entre quien tiene la propiedad y quien tiene la necesidad. La vivienda dejó de pensarse, otra vez, como valor de uso, para administrarse enteramente como valor de cambio; la misma lógica que convierte al departamento vacío en una caja de seguridad, convierte ahora también al alquilado en un activo cuyo rendimiento importa más que el techo que provee.

La generación sin llave propia

Si la inquilinización tiene una cara generacional, es la de los adultos jóvenes, y el dato desmiente el prejuicio de que se trata sólo de un problema de pobres. Los hogares con jefe o jefa de entre 30 y 39 años tenían, en 2021, casi 13 veces más probabilidades de alquilar que los mayores de 60 – una brecha que en 2003 era de 6,4 veces -; entre los menores de 30, la chance se multiplica por 16, y los hogares unipersonales la triplican. Pero además – y esto es lo que rompe el sentido común – los hogares de mayor nivel socioeconómico tienen el doble de probabilidades de ser inquilinos que los de menores ingresos. No es un problema exclusivo de los sectores populares, que ya conocían el hacinamiento, el desalojo, la informalidad: es un problema que subió de clase social sin dejar de ser, en el fondo, el mismo problema. Es la generación que primero y más directamente absorbe los efectos del Decreto 70/2023: la que firma contratos más cortos, sin índice de referencia oficial y sin garantías protegidas, porque no le queda otra alternativa que aceptar las condiciones que se le ofrecen. ¿Qué le queda a esa generación cuando no hay plazo mínimo que la proteja de una renovación caprichosa, ni índice que la proteja de un aumento discrecional, ni registro que documente lo que efectivamente firmó?

Para esos mismos adultos jóvenes, comprar una vivienda es directamente teórico. La edad promedio de quien accede a un crédito hipotecario en el Banco Nación es de 41 años – un dato que dice, con más elocuencia que cualquier diagnóstico, para quién está pensado el sistema de crédito -, y ni siquiera a esa edad el acceso es automático: la cuota no puede superar el 25% o el 30% del ingreso según la línea, lo que exige un ingreso de $3.059.973 pesos mensuales para afrontar una cuota de $764.993. Sin crédito y sin ahorro, no queda otra alternativa que alquilar o seguir viviendo en la casa de los padres: cuatro de cada diez jóvenes de entre 25 y 35 años no logran independizarse, según un relevamiento de la Fundación Tejido Urbano de marzo de este año, y un monoambiente en la Ciudad ya cuesta más de $704.000 mensuales – más del 75% de un salario joven promedio de $900.000 -, destinado enteramente a un techo que, además, no va a ser propio.

Lo que el mercado no va a resolver

La ecuación actual – más oferta, mejor rentabilidad, precios reales relativamente estables – depende enteramente de que la macroeconomía no se mueva. Sin plazos mínimos, sin índice de referencia y sin registro de contratos, no queda ningún mecanismo institucional que amortigüe un salto de precios si la inflación o el dólar vuelven a acelerarse. La desregulación no eliminó el riesgo habitacional: lo dejó enteramente del lado de quien alquila. En este sentido, el problema no se resuelve solamente con el regreso puro y simple de la ley derogada, sino discutiendo cómo hacemos realidad el derecho a la vivienda y el hábitat adecuados y qué función social debe cumplir la vivienda en un país cuya capital ya tiene un hogar inquilino cada tres.

El alquiler no debería pensarse como el opuesto de la vivienda propia, sino como su complemento. No una rampa hacia la precarización habitacional: una vía legítima de acceso a la vivienda y al hábitat digno. Para eso hacen falta instrumentos que ya se conocen y que sólo requieren voluntad política para aplicarse:

– Un plazo mínimo de contrato y un índice oficial de actualización, con reglas claras y previsibles para ambas partes, no sólo para el propietario.

– Un registro obligatorio de contratos que permita, además de dar seguridad jurídica, dimensionar en serio el fenómeno y diseñar política pública con datos reales.

– Un gravamen diferencial a la vivienda ociosa – a esas unidades que funcionan como cajas de seguridad y no como techo – que desaliente la especulación y empuje oferta real al mercado.

– Líneas de garantía pública, o banca de garantías para inquilinos, que reemplacen al garante propietario como filtro de acceso.

– Incentivos fiscales para quien alquile de manera formal y a precio razonable, en vez de dejar que la informalidad y la vivienda ociosa salgan más baratas que cumplir la ley.

– Mecanismos de mediación y resolución de conflictos previos a un juicio.

– Un parque de vivienda pública en alquiler que funcione como referencia de precio frente al mercado privado.

– Un banco de tierras públicas y mecanismos de captura de plusvalía urbana – cesiones obligatorias, contribución por mejoras – que abaraten el suelo disponible y amplíen la oferta de vivienda, en alquiler y en propiedad, en las zonas donde hoy la especulación la vuelve inaccesible.

No son medidas exóticas: son, en distintas variantes, las que ya rigen en buena parte de las ciudades europeas que la Argentina mira como espejo cuando le conviene y olvida cuando no.

El Decreto 70/2023 y el proyecto aprobado por el Senado no son, entonces, la retirada del Estado del mercado del alquiler. Fueron su reubicación: el Estado dejó de estar del lado de quien necesita un techo para ponerse, sin decirlo, del lado de quien tiene la llave. No es que se haya retirado del mercado del alquiler: es que decidió intervenir del lado del propietario y de la especulación financiera.

Y hay que señalarlo sin miedo: si el Estado neoliberal pudo intervenir para favorecer a los de arriba y a la economía rentista, otro Estado puede hacerlo en el futuro para sostener a los de abajo en una sociedad basada en la solidaridad y el bienestar de las mayorías.

20 de agosto de 2026.

*Arquitecto. Profesor e investigador de la UBA y la UNDAV.

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